Übersicht
Zur Grundschuld
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht, das der Eigentümer einer Immobilie dem Gläubiger einräumt. Dieser Gläubiger ist meist ein Kreditinstitut (z.B. die örtliche Sparkasse oder eine große Bank). Die Höhe der Grundschuld richtet sich nach der Darlehenssumme, die der Eigentümer beim Kreditinstitut aufgenommen hat. Mit der Grundschuld erhält der Gläubiger eine Forderung gegenüber dem Eigentümer der Immobilie. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen.
Durch die eingetragene Grundschuld wird z.B. ein Immobilienkredit abgesichert. Die Grundschuld stellt ein Zugriffsrecht des Gläubigers für die Immobilie oder das Grundstück dar. Sollte der Eigentümer seinen vertraglichen Verpflichtungen des Darlehensvertrags nicht nachkommen, hat der Gläubiger ein Zugriffsrecht auf die Immobilie oder das Grundstück. Die monatlichen Zahlungen der Darlehensrate sind beispielsweise eine der vertraglichen Verpflichtungen des Eigentümers.
Die Grundschuld wird vom ortsansässigen Amtsgericht oder dem Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen. Die eingetragene Grundschuld ist in der Abteilung III “Lasten und Beschränkungen” zu finden. Die wichtigsten Informationen zur Grundschuld sind das Eintragungsdatum, die Höhe der Grundschuld, das belastete Objekt bzw. Grundstück mit Adressangaben und mögliche Beschränkungen. Das Eintragungsdatum ist das wichtigste, da dies bei mehreren Grundschulden den Rang der jeweiligen Grundschuld bestimmt. Die Grundschuld mit dem ältesten Datum ist die erstrangige Grundschuld.
Eine Grundschuld kann auch gelöscht werden, wenn z.B. der Eigentümer das Darlehen dem Gläubiger vollständig zurückgezahlt hat. Weitere Informationen zur Löschung und zu anderen Themen finden sich im nachfolgenden Text.
Grundschuld Brief
Die Grundschuld wird in Form einer Urkunde oder eines Briefs vom zuständigen Grundbuchamt ausgefertigt. Gleichzeitig handelt es sich beim Grundschuldbrief um ein Wertpapier. Im Grundschuldbrief wird die Höhe des Kredits ausgewiesen und dass ein bestimmtes Grundstück mit dem Kredit belastet ist. Grundsätzlich verbleibt der Grundschuldbrief so lange beim Kreditinstitut, das den Kredit für die Immobilie oder das Grundstück ausgegeben hat, bis der Kredit für das Objekt abbezahlt wurde.
An dieser Stelle muss zwischen dem Grundschuldbrief und der Buchgrundschuld unterschieden werden. Die Buchgrundschuld wird im Grundbuch für die Immobilie bzw. das Grundstück eingetragen. Im Grundschuldbrief ist zusätzlich die Grundschuld in Form eines Wertpapiers verbrieft.
Sobald der Eigentümer das Darlehen des Kredits vollständig abbezahlt hat, senden die meisten Kreditinstitute unaufgefordert eine Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief an den Eigentümer. Mit einer Löschungsbewilligung kann eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Der Grundschuldbrief sollte gut aufbewahrt werden, denn der Besitzer des Grundschuldbriefs hat einen Anspruch auf die eingetragene Grundschuld. Der Grundschuldbrief ist daher vergleichbar mit einem Fahrzeugbrief. Theoretisch kann ein Unbefugter im Besitz des Grundschuldbriefs die vollständige Auszahlung der Grundschuld plus Zinsen verlangen. Es gilt deshalb, den Grundschuldbrief sicher aufzubewahren.
Grundschuld eintragen
Eine Grundschuld wird vom Grundbuchamt oder dem Amtsgericht eingetragen, in deren Zuständigkeitsbereich eine Immobilie oder ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird. Der Eintrag einer Grundschuld wird in nachfolgenden Schritten durchgeführt:
- Es wird eine Auflassungsvormerkung aufgesetzt. Eine Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer eine Garantie zur Eintragung ins Grundbuch. Nach Unterschrift des Käufers und des Verkäufers einer Immobilie kann die Auflassungsvormerkung erstellt werden.
- Eine Belastungsvollmacht wird von einem Notar erstellt. In einer Belastungsvollmacht wird festgehalten, dass der Verkäufer die Immobilie bzw. das Grundstück erst dem Käufer überträgt, wenn dieser den Kaufpreis überwiesen hat.
- Das Grundschuldbestellungsformular wird von der Bank an den Käufer gesendet und dieser muss das Formular ausgefüllt an den Notar weiterleiten.
- In einem Notartermin wird die Grundschuldbestellungsurkunde vom Käufer und Notar unterschrieben.
- Sobald die Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt weitergeleitet wurde, kann die Grundschuld eingetragen werden.
Der komplette Prozess kann eine Dauer von sechs und mehr Wochen erreichen.
Grundschuld eintragen Kosten
Die Höhe der Kosten zum Eintrag einer Grundschuld hängt vom aufgenommenen Darlehen für die Immobilie oder das Grundstück ab. Die Kosten setzen sich aus den Kosten für den Notar und den Kosten für den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch zusammen.
Grundsätzlich kann mit Kosten zwischen 1 und 2 % des Darlehensbetrags gerechnet werden.
Es gibt zahlreiche Onlinerechner zur Berechnung der Kosten für den Eintrag einer Grundschuld. Die Kosten sind nicht verhandelbar, da sie gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt sind. Es gilt: Je geringer der Darlehensvertrag für die Immobilie oder das Grundstück, desto geringer sind die Kosten, um die Grundschuld einzutragen.
Grundschuld löschen
Eine Grundschuld kann gelöscht werden, wenn der Eigentümer den Darlehensvertrag komplett abbezahlt hat. Das Kreditinstitut sendet ihm hierfür eine Löschungsbewilligung zu. Diese kann der Eigentümer über einen Notar an das zuständige Grundbuchamt oder das Amtsgericht versenden. Dort wird daraufhin die Grundschuld gelöscht.
Grundschuld löschen Kosten
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld belaufen sich auf 0,2 % der eingetragenen Grundschuld. Die Kosten teilen sich auf den Notar und das Grundbuchamt etwa gleichmäßig auf. Auch hierfür finden sich bei unterschiedlichen Anbietern Onlinerechner für die Löschung einer Grundschuld.
Grundschuld ohne Brief
Eine Grundschuld kann ohne einen Grundschuldbrief erledigt werden, wenn die Grundschuld nicht auch als Wertpapier verbrieft wurde. Dies regelt § 1116 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem Fall wird von einer reinen Buchgrundschuld gesprochen. Der Eintrag im Grundbuch enthält den Vermerk “ohne Brief”. Die Grundschuld wurde nur im Grundbuch des Amtsgerichts oder Grundbuchamts festgehalten. Mit einer Löschungsbewilligung kann ein Eigentümer mithilfe eines Notar eine Grundschuld löschen lassen.
Eine Grundschuld ohne Brief einzutragen kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben, die in nachfolgender Tabelle gegenübergestellt sind.
Vorteile und Nachteile einer Grundschuld ohne Brief
Eine Grundschuld ohne Brief bietet einige Vorteile. Sie ist einfacher zu handhaben, da kein physisches Dokument verwaltet werden muss. Dies reduziert das Risiko von Verlust oder Beschädigung des Briefes. Außerdem sind Transaktionen, wie die Übertragung der Grundschuld, oft schneller und kostengünstiger, da kein Notar benötigt wird, um den Brief zu übertragen.
Allerdings gibt es auch Nachteile. Eine Grundschuld ohne Brief kann nicht als Wertpapier verwendet werden. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung einschränken. Darüber hinaus kann die fehlende physische Präsenz des Briefes zu Unsicherheit führen, insbesondere wenn es um die Löschung der Grundschuld geht.
Löschung einer Grundschuld ohne Brief
Die Löschung einer Grundschuld ohne Brief kann ein komplexer Prozess sein. Es ist wichtig zu beachten, dass die Löschung nur mit einer Löschungsbewilligung erfolgen kann. Diese muss vom Gläubiger ausgestellt und vom Eigentümer beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ein Notar ist in der Regel erforderlich, um die Löschungsbewilligung zu beurkunden. Es ist daher ratsam, sich an einen Fachmann zu wenden, um sicherzustellen, dass der Prozess korrekt durchgeführt wird.
Grundschuld Zinsen
Die jährlichen Zinsen für eine Grundschuld werden in der Urkunde zur Grundschulderstellung eingetragen. Diesen Eintrag übernimmt ein Notar. Der Zinssatz ist im Vergleich zu den Zinsen für einen Bau- oder Immobilienkredit höher. Käufer von Immobilien sind meistens überrascht, wenn sie sich vorab nicht mit dem Thema näher auseinandergesetzt haben. Die Zinsen einer Grundschuld liegen in der Regel bei 15 % der eingetragenen Grundschuld.
Die Zinsen werden fällig, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Eine Immobilie wird zwangsversteigert, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensrate nicht mehr zahlen kann und Verzugszinsen anfallen.
Grundschuld löschen oder nicht
Hat ein Immobilienbesitzer das Darlehen beim Kreditinstitut abbezahlt, dann erhält er eine Löschungsbewilligung. Mit dieser Löschungsbewilligung kann die Grundschuld des Kreditinstituts gelöscht werden. Eine Löschungsbewilligung kann auch aktiv vom Immobilienbesitzer beantragt werden. Hierfür darf das Kreditinstitut keine Kosten erheben, da diese zum Versand verpflichtet sind.
Eine Pflicht zum Löschen der Grundschuld gibt es nicht. Wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden soll, dann ist es ratsam, die Grundschuld zu löschen.
Auf der anderen Seite gibt es auch einige Gründe, die gegen eine Löschung der Grundschuld sprechen. Wenn ein neues Darlehen, z.B. für die Modernisierung der Heizung, geplant wird, kann die eingetragene Grundschuld als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden. Es wird dann von einer Eigentümergrundschuld gesprochen. Natürlich entstehen Kosten für das Löschen der Grundschuld. Ebenso entstehen Kosten, wenn eine neue Grundschuld eingetragen wird. Wollen Immobilienbesitzer diese Kosten sparen, kann die abbezahlte Grundschuld weiterhin eingetragen bleiben.
Die Grundschuld kann auch abgetreten werden. Eine Grundschuld wird abgetreten, wenn ein Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung für den Kredit benötigt und das Kreditinstitut wechselt. Die Grundschuld wird dann vom alten Kreditinstitut an das neue abgetreten. Weiterhin wird die Grundschuld abgetreten, wenn die Immobilie trotz vorhandener Grundschuld verkauft werden soll.
Unterschied Hypothek Grundschuld
Eine Hypothek ist, im Gegensatz zur Grundschuld, ein Grundpfandrecht mit einer konkreten Forderung. Das Grundpfandrecht einer Hypothek erlischt, sobald diese Forderung nicht mehr besteht. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht ohne eine bestimmte Forderung. Wenn ein Darlehen vollständig getilgt wurde, bleibt das Grundpfandrecht einer Grundschuld in der eingetragenen Höhe weiterhin bestehen. Es kann nur mit einer Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Bei einer Hypothek sinkt der Wert des Grundpfandrechts, wenn das Hypothekendarlehen regelmäßig getilgt wird. Die Hypothek wird automatisch gelöscht, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt wurde. Es ist kein zusätzlicher Antrag notwendig. Der größte Teil der Immobiliendarlehen wird inzwischen mit einer Eintragung einer Grundschuld ausgegeben. Das Grundpfandrecht einer Grundschuld kann für alle aktuellen und zukünftigen Forderungen an den Kreditnehmer genutzt werden. Weiterhin kann das kreditgebende Finanzinstitut die Zwangsvollstreckungsklausel bei ausbleibenden Tilgungszahlungen schneller durchsetzen als bei einer Hypothek.
Vorteile und Nachteile Grundschuld
In der folgenden Tabelle werden die Vor- und Nachteile einer Grundschuld im Vergleich zu einer Hypothek dargestellt.
Grundschuld bei Verkauf
Eine Immobilie mit einer bestehenden Grundschuld zu verkaufen ist möglich. Jedoch müssen sich die beteiligten Parteien (Käufer, Verkäufer und Kreditinstitut) mit einigen Fragestellungen auseinandersetzen.
Zuerst muss geklärt werden, ob der Darlehenskredit für die Grundschuld bereits abbezahlt wurde oder nicht. Wenn der Kredit abbezahlt wurde, dann hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten:
- Die Grundschuld kann an den Käufer übertragen werden.
- Die Grundschuld kann vom Verkäufer gelöscht werden und der Käufer nimmt eine eigene Grundschuld auf.
Für beide Schritte ist ein Notar notwendig und es fallen Kosten für die Umschreibung, Löschung oder Neueintragung der Grundschuld an.
Auch wenn der Kredit noch nicht abbezahlt wurde, kann die Grundschuld an den Käufer übertragen werden. Hierbei gibt es ebenfalls zwei Möglichkeiten:
- Der Käufer übernimmt den Kredit mit den Konditionen des Verkäufers. Er wird somit neuer Kreditnehmer für das Kreditinstitut.
- Der Käufer zahlt die noch offene Kreditsumme vollständig an das Kreditinstitut und kann danach die Löschung der Grundschuld beantragen.
Bei beiden Möglichkeiten ist die Zustimmung des Kreditinstituts notwendig. Auch fallen wieder Kosten für einen Notar an.
Es lässt sich somit festhalten, dass der Verkauf einer Immobilie mit vorhandener Grundschuld nicht unmöglich ist, sondern von der Zustimmung aller Parteien abhängig ist.
