Für viele Menschen ist der Kauf eines Hauses die größte finanzielle Entscheidung in ihrem Leben. Gerade Paare und junge Familien träumen von einem eigenen Haus im Grünen oder mit einem großen Garten. Der Kauf eines Hauses ist mit einigen Hürden und Vorbereitungen verbunden. Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen den Ablauf beim Hauskauf.
Übersicht
Schritt 1: Budgetplanung – Ablauf Hauskauf
Der erste Schritt beim Ablauf Hauskauf ist die Planung des Budgets. Bevor die Suche nach einem Haus losgehen kann, sollten Sie ausrechnen, wie groß Ihr Budget ist. Hierbei hilft es, die regelmäßigen Ausgaben und Einnahmen einige Monate vorher in einem Haushaltsbuch oder einer App zu dokumentieren. Ausgaben sind z.B. der wöchentliche Einkauf der Lebensmittel, die Internet- und Telefongebühren und der Beitrag für das örtliche Fitnessstudio. Einnahmen sind das Gehalt aus dem Hauptjob, einem Nebenjob oder die Miete einer bereits vorhandenen Immobilie. Auch sollten Sie außerordentliche Ausgaben wie den Urlaub oder Rückstellungen für die Reparatur des Fahrzeugs aufnehmen. Aus der Übersicht der Ausgaben und Einnahmen ergibt sich ein Überschuss, der für die zukünftige Kreditrate ausgegeben werden kann.
Tipp: Maximal sollten Sie 30 % Ihrer Einnahmen für den Kostenfaktor Wohnen ausgeben.
Zusätzlich zu der Übersicht der Ausgaben und Einnahmen sollten Sie auch ermitteln, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist. Das Eigenkapital ist notwendig, um mindestens die anfallenden Nebenkosten bezahlen zu können. Wenn mehr Eigenkapital vorhanden ist, dann kann dies die Rate für den Kredit reduzieren.
Faustformel: Die meisten Banken verlangen einen Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 30 % des Kaufpreises für das Haus. In Ausnahmefällen ist es möglich, ein Haus auch ohne Eigenkapital zu kaufen.
Schritt 2: Suche nach einem Haus – Hauskauf Ablauf
Der zweite Schritt beim Hauskauf Ablauf ist die Suche nach einem geeigneten Haus. Nachdem im ersten Schritt das vorhandene Budget ermittelt wurde, startet jetzt die Suche nach einem Haus. Hier sollte Ihnen klar werden, welche Kriterien für die Suche nach einem Haus entscheidend sind.
Einige ausgewählte Kriterien finden Sie in der nachfolgenden Liste aufgezählt:
- Kaufpreis des Hauses
- Suchregion (Ort, Nachbarschaft, Stadtbezirk)
- Lage des Hauses (Stadt, Randbezirk, Land)
- Größe des Hauses (Quadratmeter m²)
- Anzahl der Zimmer
- Größe des Gartens
- Parkmöglichkeiten
- Entfernungen zu
- Arbeitsort
- Einkaufsmöglichkeiten
- Kindergarten, Schule, Hort
- Krankenhaus, Arzt
Diese Liste können Sie nach Ihren eigenen Kriterien erweitern und verfeinern. Die Suchkriterien sollten Sie möglichst nach Pflichtkriterien und Kannkriterien aufteilen. Dies vergrößert die Auswahlmöglichkeiten. Auch kann dies bei der Verhandlung des Kaufpreises eine Rolle spielen.
Bei der Suche nach einem Haus können unterschiedliche Optionen benutzt werden. Nachfolgend finden Sie eine Auswahlmöglichkeit für die Suche nach einem Haus:
- Onlineportale (immobilienscout24, immowelt, ohne-makler, kalaydo, eBay Kleinanzeigen u.v.m.)
- Regionale Makler
- Nachbarn, Familie, Freundeskreis, Bekannte
- Zwangsversteigerungsportale der Länger (zvg-portal.de)
- Zeitungen und Inserate
Vorsicht: Auf den genannten Onlineportalen kann es teilweise vorkommen, dass dort besonders preiswerte Schnäppchen auftauchen. Es gilt, diese Angebote auf Ihre Seriosität zu prüfen und bei E-Mail Kontakt mit den potentiellen Verkäufern keine personenbezogenen Dokumente (z.B. Personalausweis oder Reisepass) zu verschicken. Hierbei handelt es sich häufig um eine Betrugsmasche und den Diebstahl von Daten.
Tipp: Zwangsversteigerte Häuser können ein Schnäppchen darstellen, können allerdings vorab selten besichtigt werden. Hier gilt es sich bei der Versteigerung eine klare Grenze zu setzen. Die Informationen zum Ort des zwangszuversteigernden Hauses finden sich kostenlos zugänglich im oben erwähnten Zwangsversteigerungsportal der Länder. Es gibt Anbieter, die für einen hohen monatlichen Betrag diesen Service anbieten. Dieses Geld kann mithilfe eigener Recherche gespart werden.
Schritt 3: Der Besichtigungstermin – Ablauf Hauskauf
Der dritte Schritt beim Ablauf Hauskauf ist der Besichtigungstermin. Wenn Sie ein für Sie interessantes Haus gefunden haben, gilt es schnell zu handeln und einen Besichtigungstermin auszumachen. Bevor der Termin zur Besichtigung des Hauses ansteht, sollte eine Liste mit Fragen erstellt werden, die Sie bei dem Termin fragen möchten.
Einige beispielhafte Fragen haben wir Ihnen für Sie nachfolgend dargestellt:
- Wann wurde das Haus gebaut? Wann wurde das Haus zuletzt saniert oder renoviert?
- Wann wurde zuletzt eine energetische Sanierung durchgeführt?
- Wie viele Quadratmeter hat das Haus?
- Wie sehen die Pläne für den Grundriss des Hauses aus?
- Warum wird das Haus verkauft?
- Wie alt ist die Heizung und Elektrik des Hauses?
- Wie ist die Nachbarschaft?
- Wie sind die Eigentumsverhältnisse?
Die Liste der Fragen können Sie individuell weiterführen. Tiefergehende Fragen können mithilfe einer Checkliste erstellt und dokumentiert werden. In dieser Checkliste können Sie auch alle Mängel am und im Haus aufnehmen. Diese Liste kann für die spätere Verhandlung des Kaufpreises hilfreich und unterstützend sein.
Schritt 4: Reservierungsvereinbarung und Preisverhandlung – Hauskauf Ablauf
Der vierte Schritt beim Ablauf Hauskauf ist die Reservierungsvereinbarung und die Preisverhandlung mit dem Verkäufer. In der Reservierungsvereinbarung wird festgehalten, dass der Verkäufer das Haus für einen festgelegten Zeitraum für Sie reserviert. In dieser Zeit sollten Sie sich um den nächsten Schritt kümmern und die Finanzierung des Kaufpreises regeln. Mithilfe Ihrer Checkliste können Sie mit dem Verkäufer den Kaufpreis verhandeln.
Je nach Region und menschlicher Verbindung zu dem Verkäufer können diese Verhandlungen von unterschiedlichem Erfolg gekrönt sein. Ein weiterer Hebel für die Preisverhandlung kann sein, wie schnell die nachfolgenden Schritte ablaufen oder welches Bedürfnis der Verkäufer hat, das Haus zu verkaufen. Es ist daher wichtig, einen guten Draht zum Verkäufer oder dem Makler aufzubauen.
Schritt 5: Finanzierung des Hauskaufs – Ablauf Hauskauf
Der größte Teil der Käufer eines Hauses kann das Haus nicht mit dem vorhandenen Eigenkapital kaufen. Auch diejenigen, die dies finanziell können, wollen es meist nicht, da sie mit dem Geld andere Dinge anfangen möchten. Der Gang zu einem Kreditinstitut oder einem Kreditvermittler ist somit die beste Wahl zur Suche nach der Finanzierung für den Kaufpreis. Da die eigene Hausbank selten das preiswerteste Angebot für einen Kredit anbietet, ist es für wichtig, viele unterschiedliche Kreditinstitute zu vergleichen. Dies kann mithilfe von Onlinevergleichsseiten funktionieren. Jedoch finden sich auch in regionaler Nähe Anbieter, die solche Vergleiche durchführen.
Der Vorteil von Kreditvermittlungsunternehmen ist, dass sie nicht vom Käufer bezahlt werden müssen. Sie werden der kreditbereitstellenden Bank bezahlt. Zwei Beispiele dieser Kreditvermittler finden Sie hier:
Ein solcher Kreditvermittler sucht nach Ihren Wünschen die Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.
Wichtig: Es rät sich, den Kreditvertrag erst wenige Tage vor dem Notartermin zu unterschreiben. Sollte sich der Verkäufer aus irgendeinem Grund dazu entscheiden, das Haus doch an jemand anderen zu verkaufen, können Sie von Ihrem 14-tätgigen Widerrufsrecht Gebrauch machen, um vom Kreditvertrag zurücktreten.
Schritt 6: Der Notartermin – Ablauf Hauskauf
So spannend sich der Termin anhört, so unspektakulär ist die Durchführung. Bevor ein Termin bei einem Notar ausgemacht wird, sollten alle Fragen der Käufer und Verkäufer zum Vertrag zufriedenstellend beantwortet sein. Bestenfalls haben alle Parteien (Käufer und Verkäufer) den Entwurf für den Kaufvertrag vorab erhalten. Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vom Notar wortwörtlich vorgelesen. Theoretisch besteht danach noch die Möglichkeit, Verständnisfragen zu klären. Es werden beide Parteien gefragt, ob sie die Inhalte des Vertrags verstanden haben. Der Notar prüft mit den vorgelegten Ausweisen, ob die im Vertrag genannten Personen anwesend sind. Ist dies der Fall, unterschreiben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag für das Haus. Die Notarkosten für den Hauskauf können können Sie mit Hilfe unseres Notarkostenrechners errechnen.
Schritt 7: Auflassungsvormerkung – Hauskauf Ablauf
Sobald die Tinte auf dem Kaufvertrag getrocknet ist, nimmt der Notar die Auflassungsvormerkung beim ortszuständigen Grundbuchamt vor. Sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer haben mit diesem Schritt nichts zu tun. Die Auflassungsvormerkung kann je nach Kommune einige Zeit dauern. Die Auflassungsvormerkung ist eine Absicherung für den Käufer des Hauses, dass der Verkäufer das Haus in der Zwischenzeit nicht an jemand anderes verkauft oder das Haus mit einer Grundschuld belastet. Gleichzeitig ist die Auflassungsvormerkung auch ein Schutz für den Verkäufer. Wird die Vormerkung vom Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen, können Gläubiger des Verkäufers nicht mehr auf das Haus zugreifen. Eine Zwangsversteigerung oder Pfändung wird verhindert.
Schritt 8: Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer
Der achte Schritt beim Ablauf Hauskauf ist die Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer. Sobald der Kaufvertrag geschlossen wurde und der Notar die Auflassungsvormerkung eingetragen hat, schulden Sie dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis für das Haus. In den Tagen nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, erhalten Sie einen Gebührenbescheid Ihres Grundbuchamts zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Zahlung richten Sie direkt an das Finanzamt. Sobald das Geld beim Finanzamt eingegangen ist, informiert das Finanzamt den Notar und sendet diesem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Notar kann mit dieser Bescheinigung die Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen. Sobald dies geschehen ist, sind Sie offiziell Eigentümer der Immobilie.
Der Grunderwerbssteuersatz unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Anbei eine Übersicht (Stand März 2023):
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Wie bereits dargestellt, ist auch der Kaufpreis an den Verkäufer des Hauses zu zahlen. In den meisten Fällen zahlen Sie den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe auf ein Notaranderkonto ein. Das Notaranderkonto wird vom Notar verwaltet. Der Notar leitet das von Ihnen eingezahlte Geld weiter, sobald alle Vertragsbedingungen des notariell beglaubigten Kaufvertrages erfüllt wurden. Mit dem Kreditinstitut, das Ihnen das Geld für den Kaufpreis bereitstellt, können Sie ausmachen, dass das Geld direkt vom Kreditinstitut auf das Notaranderkonto überwiesen wird.
Schritt 9: Übergabe des Hauses – Ablauf Hauskauf
Im letzten Schritt beim Ablauf Immobilienkauf findet die Übergabe des Hauses vom Verkäufer an den Käufer statt. Für diesen Termin sollten Sie genug Zeit einplanen. Es wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem wichtige Informationen zum Stand der Übergabe dokumentiert werden. Unter anderem sollte das Übergabeprotokoll folgende Informationen enthalten:
- Mängel, die nach der letzten Besichtigung entstanden sind
- alle Zählerstände für den Wärme-, Wasser- und Stromverbrauch
- Anzahl der Schlüssel des Hauses
- Übergebene Dokumente zum Haus (z.B. Energieausweis, Grundrisse, Schaltpläne etc.)
- Fotos über den Zustand des Hauses
Die Übergabe des Hauses ist die letzte Möglichkeit für Sie, Nachbesserungen einzufordern, falls diese nach der Unterschrift des Kaufvertrags entstanden sind. Ausschließlich arglistige Täuschung und das Verschweigen von schwerwiegenden Mängeln können nachträglich beanstandet werden.
Fazit zum Hauskauf Ablauf
Auch wenn der Ablauf Immobilienkauf einige Hürden und Hindernisse bereithält, steht dem Traum eines eigenen Hauses mit einer gewissenhaften Planung und Vorbereitung nur der finanzielle Aufwand gegenüber. Der oben dargestellte Leitfaden unterstützt Sie beim Hauskauf adäquat
